房地產(chǎn)會計實(shí)務(wù)常見問題

房地產(chǎn)會計實(shí)務(wù)常見問題有以下8個，一起來看看吧。

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交房時，預(yù)收賬款如何結(jié)轉(zhuǎn)收入

問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交房時，是把已交房的預(yù)收賬款結(jié)轉(zhuǎn)收入，還是該完工項(xiàng)目的全部預(yù)收都要轉(zhuǎn)收入?

答：(1)在會計核算上按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號——收入》規(guī)定的下列條件來判斷，符合收入確認(rèn)條件的，該項(xiàng)目的預(yù)收款及時確認(rèn)收入。

銷售商品收入同時滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：(一)企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方;(二)企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實(shí)施有效控制;(三)收入的金額能夠可靠地計量;(四)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè);(五)相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計量。

(2)在企業(yè)所得稅處理上，參考相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，該項(xiàng)目已經(jīng)完工的，應(yīng)該將該項(xiàng)目的全部預(yù)收款在所得稅上確認(rèn)收入。

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，關(guān)于預(yù)收賬款，會計上的結(jié)轉(zhuǎn)收入與所得稅上的確認(rèn)收入是有差異的，應(yīng)該注意。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，售樓部購買的盆景等放哪個科目

問：我公司是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，請問售樓部購買的盆景，音響，還有廁所的潔具放哪個科目?

答：根據(jù)規(guī)定：開發(fā)間接費(fèi)，指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。

因此，售樓部相關(guān)費(fèi)用支出可以計入開發(fā)間接費(fèi)。

但是售樓部后期處置的不同情況可能影響現(xiàn)在的賬務(wù)處理，如果是房屋以后轉(zhuǎn)為自用，需要轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)。那么此時售樓部購買的盆景和音響用于銷售的，則應(yīng)該計入銷售費(fèi)用。

建議結(jié)合本公司情況做判斷進(jìn)行賬務(wù)處理。

3.房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)計毛利額是否可以彌補(bǔ)以前年度虧損

問：我公司是房地產(chǎn)企業(yè)，在所得稅季報時，銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的預(yù)售收入，按照稅收規(guī)定的預(yù)計計稅毛利率計算的預(yù)計毛利額是否可以彌補(bǔ)以前年度虧損?

答：可以彌補(bǔ)以前年度虧損。

季度申報表填報說明：第5行"特定業(yè)務(wù)計算的應(yīng)納稅所得額"：從事房地產(chǎn)開發(fā)等特定業(yè)務(wù)的納稅人，填報按照稅收規(guī)定計算的特定業(yè)務(wù)的應(yīng)納稅所得額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的預(yù)售收入，按照稅收規(guī)定的預(yù)計計稅毛利率計算的預(yù)計毛利額填入此行。

季度申報表第4行+第5行-第6行-第7行-第8行 "彌補(bǔ)以前年度虧損"=第9行實(shí)際利潤額

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給銷售公司的傭金有沒有扣除限額

問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給銷售公司的傭金有沒有扣除限額?

答：依據(jù)相關(guān)規(guī)定：一、企業(yè)發(fā)生與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的手續(xù)費(fèi)及傭金支出，不超過以下規(guī)定計算限額以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予扣除;超過部分，不得扣除。

(1)保險企業(yè)：財產(chǎn)保險企業(yè)按當(dāng)年全部保費(fèi)收入扣除退保金等后余額的15%(含本數(shù)，下同)計算限額;人身保險企業(yè)按當(dāng)年全部保費(fèi)收入扣除退保金等后余額的10%計算限額。

(2)其他企業(yè)：按與具有合法經(jīng)營資格中介服務(wù)機(jī)構(gòu)或個人(不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等)所簽訂服務(wù)協(xié)議或合同確認(rèn)的收入金額的5%計算限額。

二、企業(yè)應(yīng)與具有合法經(jīng)營資格中介服務(wù)企業(yè)或個人簽訂代辦協(xié)議或合同，并按有關(guān)規(guī)定支付手續(xù)費(fèi)及傭金。除委托個人代理外，企業(yè)以現(xiàn)金等非轉(zhuǎn)賬方式支付的手續(xù)費(fèi)及傭金不得在稅前扣除。企業(yè)為發(fā)行權(quán)益性證券支付給有關(guān)證券承銷機(jī)構(gòu)的手續(xù)費(fèi)及傭金不得在稅前扣除。

三、企業(yè)不得將手續(xù)費(fèi)及傭金支出計入回扣、業(yè)務(wù)提成、返利、進(jìn)場費(fèi)等費(fèi)用。

四、企業(yè)已計入固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等相關(guān)資產(chǎn)的手續(xù)費(fèi)及傭金支出，應(yīng)當(dāng)通過折舊、攤銷等方式分期扣除，不得在發(fā)生當(dāng)期直接扣除。

五、企業(yè)支付的手續(xù)費(fèi)及傭金不得直接沖減服務(wù)協(xié)議或合同金額，并如實(shí)入賬。

六、企業(yè)應(yīng)當(dāng)如實(shí)向當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)提供當(dāng)年手續(xù)費(fèi)及傭金計算分配表和其他相關(guān)資料，并依法取得合法真實(shí)憑證。

依據(jù)相關(guān)規(guī)定：企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用(含傭金或手續(xù)費(fèi))不超過委托銷售收入10%的部分，準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。

5.房地產(chǎn)企業(yè)支出圍墻加寬費(fèi)用是計入開發(fā)成本建安費(fèi)嗎

問：房地產(chǎn)企業(yè)支出的圍墻加寬費(fèi)用是計入開發(fā)成本的建安費(fèi)還是什么呢?

答：依據(jù)相關(guān)規(guī)定：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)圍墻與道路、綠化等性質(zhì)一樣，是一種基礎(chǔ)設(shè)施，與之相關(guān)的費(fèi)用計入開發(fā)成本-基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。

6.房地產(chǎn)企業(yè)是否可以預(yù)提成本

問：房地產(chǎn)企業(yè)是否可以預(yù)提成本?

答：依據(jù)相關(guān)規(guī)定，除以下幾項(xiàng)預(yù)提(應(yīng)付)費(fèi)用外，計稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。

(一)出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額票據(jù)的，在證明資料充分的前提下，其票據(jù)不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%。

(二)公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

(三)應(yīng)向相關(guān)部門上交但尚未上交的報批報建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。

所以，以上方面成本是可以預(yù)提的!

7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接受投資方式取得的土地使用權(quán)問題

問：我房地產(chǎn)公司土地是一個法人公司投資入賬的，原先假如原價是100萬，開票100萬，返還20萬，評估增值后是110萬元投資入股?，F(xiàn)土地增值稅清算，土地款是按100萬還是110萬扣除?

答：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接受投資方式取得的土地使用權(quán)，根據(jù)有關(guān)文件的規(guī)定，此類情形以規(guī)定的執(zhí)行日期為界限，分兩種情況確認(rèn)土地成本：(1)自2006年3月2日之后，在投資或聯(lián)營環(huán)節(jié)，已對土地使用權(quán)投資確認(rèn)收入，并對投資人按規(guī)定征收土地增值稅的，以征稅時確認(rèn)的收入作為被投資企業(yè)取得土地使用權(quán)所支付的金額據(jù)以扣除。

(2)在2006年3月2日之前，以土地作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營從事房地產(chǎn)開發(fā)的，被投資企業(yè)在土地增值稅清算時，應(yīng)以投資者取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用作為其取得土地使用權(quán)所支付的金額據(jù)以扣除。

因此，請結(jié)合貴公司的土地投資入賬的時間來進(jìn)行判定，如果貴公司的土地接受投資入賬的時間在自2006年3月2日之后，投資環(huán)節(jié)對投資人已按規(guī)定征收土地增值稅的，貴公司可按評估價110萬扣除土地價款，反之則按原價100萬扣除土地價款。

8.房地產(chǎn)出包工程未最終辦理結(jié)算，可否預(yù)提成本費(fèi)用

問：房地產(chǎn)企業(yè)出包工程未最終辦理結(jié)算，是否可以預(yù)提成本費(fèi)用?

答：相關(guān)規(guī)定，除以下幾項(xiàng)預(yù)提(應(yīng)付)費(fèi)用外，計稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。

(一)出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額票據(jù)的，在證明資料充分的前提下，其票據(jù)不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%。

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